Q.1 Pourquoi limiter la conversion de logements en hôtel?
D’une part, l’Arrondissement fait face à une hausse accrue des plaintes relatives aux locations à court terme illégales. Le fait d’interdire la conversion limiterait les risques d’éviction de locataires pour des projets d’hôtels qui sont, dans certains cas, des résidences de tourisme et non pas des hôtels opérés légalement. 

Il est à noter qu’un propriétaire d’un logement peut, en vertu du Code civil, en évincer le locataire pour en changer l’affectation. Par conséquent, en restreignant les possibilités de changement d’affectation d’un logement, la réglementation d’urbanisme a pour effet de limiter les risques d’éviction de locataires.

D’autre part, considérant que les dernières années ont été marquées par la pénurie de logements, il est devenu important de limiter la conversion de certains logements en hôtels. Autrement dit, la difficulté à se loger est telle que la conversion de logements en hôtel ne ferait qu’aggraver la situation actuelle. Les modifications réglementaires pourraient contribuer à diminuer la perte de logements au profit de la réalisation de projets d’hôtel.

Q.2 Quels changements sont visés par la modification règlementaire?
En modifiant le Règlement d’urbanisme de l’arrondissement de Ville-Marie (01-282), l’Arrondissement souhaite : 

1. restreindre la conversion des logements actuels en hôtels
2. modifier certaines dispositions relatives aux hôtels
3. autoriser les usages conditionnels résidentiels au rez-de-chaussée sur certaines rues perpendiculaires à la rue Sainte-Catherine
    

Q.3 Un encadrement plus serré est proposé afin d’interdire la conversion de certains bâtiments en hôtels, et ce, pour : 

• Préserver le parc de logements existants tout en assurant une animation des rues et des milieux caractérisés par une importante activité commerciale.
• Protéger les locataires d’un potentiel risque d’éviction (lorsqu’il y a un projet de transformation en hôtel).
• Assurer une cohabitation harmonieuse des activités résidentielles et commerciales dans un même bâtiment.
• Favoriser le développement de projet mixte (résidentiel et commercial) d’un rez-de-chaussée d’un bâtiment situé sur certaines rues perpendiculaires à la rue Sainte-Catherine.

Q.4 Quelle est la situation actuelle?
Le Règlement d’urbanisme de Ville-Marie permet actuellement aux propriétaires d’opérer un hôtel de plein droit, c’est-à-dire sans qu’aucune autorisation réglementaire ne soit nécessaire, dans les secteurs de la catégorie M.3 à M.9. Les secteurs de catégorie M.3 à M.9 correspondent notamment aux secteurs situés le long des grandes artères du centre-ville, telles que la rue Sainte-Catherine, le boulevard Saint-Laurent et la rue Saint-Denis. Certaines portions du Vieux-Montréal, du Quartier Chinois, du Quartier du Musée, du Quartier Latin et du Quartier des Spectacles sont aussi considérées comme faisant partie de ces catégories.

Pour les secteurs de la catégorie R.3, M.2, M.10 et M.11, c’est également autorisé, mais pas de plein droit. En effet, pour ces secteurs, une procédure d’usage conditionnel est requise. En bref, la catégorie R.3 correspond à des zones dans lesquelles il y a surtout des bâtiments résidentiels, pensons notamment aux habitations Jeanne Mance. Les secteurs de la catégorie M.2 correspondent à certaines portions de la rue Sherbrooke, tandis que les secteurs de catégorie M.10 et M.11 visent notamment certains sites industriels et certaines portions des voies ferrées.

À l’intérieur des secteurs susmentionnés, les habitations résidentielles existantes peuvent être converties en hôtels. 

Q.5 Quelle sera la situation si les changements réglementaires sont adoptés?
Pour répondre aux enjeux actuels liés à la pénurie de logements, l’arrondissement de Ville-Marie propose des modifications réglementaires à son Règlement d’urbanisme. 

Les changements proposés feraient en sorte qu’une habitation avec service, c’est-à-dire, un bâtiment qui sert de résidence et dans lequel un service ou une activité communautaire est offert à un occupant d’un logement ou d’une chambre de ce bâtiment, ne pourrait plus être transformée en hôtel. 

L’interdiction de conversion  s’appliquerait également à un bâtiment d’au moins un logement. Pour ce type de bâtiment, un maximum de 20 % des logements, seulement, pourrait être convertis en un hôtel. Autrement dit, la conversion d’un bâtiment de 4 logements et moins serait interdite puisque 20 % de 4 logements est égal à moins de 1 logement (0,8 logement). Toujours selon ce maximum, un bâtiment de 180 logements ne pourrait pas convertir plus de 36 logements en hôtel. 

Q.6 Que propose l’Arrondissement pour assurer la quiétude des occupant(e)s d’un bâtiment qui subirait une conversion?
D’autres modifications réglementaires sont prévues afin d’assurer une cohabitation harmonieuse entre les hôtels et les logements. En effet, au-dessus du rez-de chaussée, les espaces dédiés à la fonction « hôtel » ne seront plus autorisés au même niveau qu’un logement ou à un niveau supérieur d’un même bâtiment. Cela permettra d’éviter que la quiétude des occupantes et occupants des logements existants soit perturbée par les activités de la portion « hôtel » du bâtiment.

Q.7 Que propose l’Arrondissement pour que le centre-ville conserve son dynamisme commercial et puisse continuer d’accueillir les touristes?
Pour soutenir le dynamisme du centre-ville, la conversion demeurera autorisée de plein droit dans les secteurs de la catégorie M.8 ou M.9 à caractère commercial. Pour ce qui est des catégories M.2 à M.7, la conversion sera possible, mais seulement au rez-de-chaussée des bâtiments.

Q.8 Est-ce que les modifications réglementaires proposent des changements pour créer plus de logements?
La modification réglementaire vise aussi à favoriser le développement de projets mixtes résidentiels et commerciaux au rez-de-chaussée d’un bâtiment situé sur certaines rues perpendiculaires à la rue Sainte-Catherine. Il est à noter que le Règlement d’urbanisme actuel ne le permet pas dans ce secteur.

À titre d’exemple, on pourrait voir un bâtiment dont le rez-de-chaussée est occupé par un café en façade de la rue Sainte-Catherine accueillir également des logements en façade d’une rue perpendiculaire à celle-ci.

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