Comment sont calculées les taxes municipales

Mis à jour le 14 septembre 2022
Temps de lecture : 3 min

Les taxes foncières constituent la principale source de revenus pour financer les activités de la Ville. Le montant des taxes à payer est basé sur la valeur de votre propriété.

En général, les taxes sont calculées en multipliant :

  • la base d’imposition
  • les taux de taxation

Base d’imposition

La base d’imposition est la valeur utilisée chaque année pour calculer la plupart des taxes qui composent votre compte. Elle représente la valeur de votre immeuble inscrite au rôle d’évaluation foncière, à laquelle la Ville choisit d’appliquer une mesure d’étalement.

Mesure d’étalement

Un nouveau rôle d’évaluation foncière est déposé, en règle générale, tous les 3 ans et peut entraîner une hausse de la valeur des propriétés.

Pour atténuer les répercussions d’une hausse de valeur sur le montant de vos taxes, nous étalons sur 3 ans la différence de valeur de votre propriété entre le rôle précédent et le rôle en vigueur.

Ainsi, un tiers de cette variation est appliqué chaque année sur votre ancienne valeur. On obtient alors la base d’imposition. Par exemple, si la valeur de votre propriété était de 500 000 au rôle de 2017-2019, et qu’elle est de 590 000 au rôle de 2020-2022, votre base d’imposition sera la suivante :

  • 2019 : 500 000 $
  • 2020 : 530 000 $
  • 2021 : 560 000 $
  • 2022 : 590 000 $

La mesure d’étalement s’applique aussi si la valeur de votre propriété a baissé par rapport au rôle précédent.
Dans certains cas, la mesure d’étalement n’est pas appliquée, par exemple si votre propriété a été construite après l’entrée en vigueur du rôle. De plus, certaines modifications, comme la subdivision de votre propriété, peuvent occasionner la perte de l’étalement.

Taux de taxation

Les taux de taxes sont déterminés chaque année en tenant compte de la valeur de l’ensemble des propriétés et des revenus attendus pour offrir les services de la Ville. Ils sont appliqués sur chaque tranche de 100 $ de la base d’imposition.

Les facteurs suivants peuvent influencer les taux de taxes :

  • la catégorie à laquelle appartient votre l’immeuble
  • votre arrondissement

Catégories d’immeubles et taux variés

Certaines taxes, dont la taxe foncière générale, sont imposées selon des taux variés. Dans ce cas, le taux d’imposition diffère en fonction de la catégorie de votre immeuble. Il y a 4 catégories d’immeubles à Montréal, soit :

  • la catégorie dite résiduelle, qui englobe :
    • les immeubles résidentiels de 5 logements et moins
    • les terrains vagues non desservis
  • les immeubles résidentiels de 6 logements ou plus
  • les immeubles non résidentiels, incluant les immeubles mixtes
  • les terrains vagues desservis

Immeubles mixtes

Un immeuble est considéré comme « mixte » s’il comprend une partie résidentielle et une partie non résidentielle. C’est la classe attribuée à l’immeuble qui définit la proportion de chacune de ces deux parties. 

Dans ce cas, chaque partie est imposée selon les taux applicables à sa catégorie.

Immeubles non résidentiels et taux différenciés

Les immeubles non résidentiels, incluant les immeubles mixtes, sont sujets à des taux différenciés pour la taxe foncière générale, la taxe relative au financement de la contribution à l’ARTM ainsi que la taxe relative aux dettes des anciennes villes.

Ainsi, des taux de taxe différents sont imposés selon des tranches de la valeur de l’immeuble : un premier taux s’applique sur la valeur de votre immeuble qui n’excède pas 900 000 $, un second sur la valeur qui excède 900 000 $.

À titre d’exemple, pour un immeuble non résidentiel de 1 000 000 $, la taxe foncière générale correspondra à : 

  • 900 000 $ X le taux non résidentiel 1
  • 100 000 $ X le taux non résidentiel 2

Les taxes d’arrondissement

Les arrondissements imposent deux formes de taxes: une taxe relative aux services et une taxe relative aux investissements. Chaque arrondissement décide des deux taux en vigueur sur son territoire.

Les taxes d’arrondissement sont imposées à taux uniques, c’est-à-dire qu’ils sont les mêmes pour toutes les catégories d’immeubles.