La valeur d’une propriété inscrite au rôle d’évaluation correspond à sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence. Il s’agit donc du prix de vente le plus probable que pourrait payer un éventuel acheteur lors d’une vente de gré à gré. 

Facteurs qui influencent la valeur de votre propriété 

Pour déterminer la valeur réelle d’une propriété, l’évaluateur de la Ville tient compte des conditions du marché immobilier 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation. Pour les rôles 2026-2027-2028, cette date correspond au 1er juillet 2024. 

Les principaux facteurs qui déterminent la valeur sont : 

• la localisation
• la superficie du terrain
• la dimension du ou des bâtiments
• l’âge de la propriété, rectifié pour tenir compte de toute rénovation ou ajout majeur
• la qualité de la construction
• les revenus que génèrent la propriété, s’il y a lieu 

Changements apportés à la propriété 

La Loi sur la fiscalité municipale prévoit que les rôles d’évaluation foncière doivent être tenus à jour pour refléter les modifications apportées aux propriétés (ex. : changements de propriétaires, nouvelles constructions, rénovations). 

La mise à jour des modifications est rétroactive à la date du changement ou à la date de fin des travaux, sans dépasser l’exercice financier précédant l’année courante. 

Certains travaux peuvent entraîner une hausse de la valeur de votre propriété, par exemple : 

• la rénovation d’une cuisine ou d’une salle de bain
• des travaux d’agrandissement
• l’aménagement d’un sous-sol 

En revanche, les travaux d’entretien régulier, comme la réfection du toit, la peinture ou le remplacement d’un plancher, n’auront probablement pas d’incidence. 

Si votre propriété fait l’objet de modifications au rôle d’évaluation, vous recevrez un avis de modification pour vous informer des changements et des motifs de la mise à jour. 

Valeur du terrain, de l’immeuble et du bâtiment 

Les rôles fonciers distinguent trois éléments, qui sont établis en fonction de données du marché immobilier : 

• la valeur de l’immeuble est évaluée en fonction du prix de vente des propriétés ayant des caractéristiques similaires;
• la valeur du terrain est évaluée en fonction du prix de vente des terrains vacants comparables;
• la valeur du bâtiment correspond à la valeur de l’immeuble, moins la valeur du terrain. 

Cela concerne principalement les immeubles résidentiels de 5 logements et moins. Des distinctions existent pour les immeubles non résidentiels. 

La valeur de l’immeuble, qui représente la somme des valeurs du terrain et du bâtiment, est utilisée pour le calcul de la taxe municipale et de la taxe scolaire. 

Méthodes d’évaluation 

Pour déterminer la valeur réelle des propriétés inscrites aux rôles, l’évaluateur analyse le marché immobilier tel qu’il était 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation et utilise l’une ou plusieurs des méthodes d’évaluation suivantes : 

• Méthode de coût : établir le coût de remplacement à l’état neuf du bâtiment, duquel on soustrait toute forme de dépréciation et auquel on ajoute la valeur marchande du terrain.
• Méthode de comparaison : déterminer le prix de vente le plus probable de la propriété en la comparant à d’autres propriétés vendues du même type, dans un même voisinage.
• Méthode de revenu : estimer la valeur d’une propriété à partir du revenu net qu’elle peut générer, actualisé à un taux découlant du marché d’immeubles du même type qui ont été vendus.