La révision administrative en matière d’évaluation foncière municipale

La Loi sur la fiscalité municipale (articles 124 à 138.4) prévoit une révision administrative relative à toute inscription figurant au rôle d’évaluation foncière lorsqu’une demande de révision a été déposée.

Cette révision est prévue, afin que des erreurs ou des omissions qui auraient échappé à l’évaluateur de l’organisme municipal responsable de l’évaluation concerné, puissent être corrigées.

L’évaluateur saisi d’une demande de révision recevable dans la section Demander la révision, doit vérifier le bien-fondé de la contestation. Selon la nature et la précision des motifs invoqués dans cette demande, l’évaluateur peut procéder à la révision par les moyens qu’il juge appropriés. Lors de cet exercice, il peut notamment :

1. vérifier les différents paramètres de calcul qui ont mené à l’établissement de la valeur;
2. rencontrer le demandeur ou visiter l’immeuble concerné

Qui peut formuler une demande de révision?

Toute personne ayant un intérêt (propriétaire, locataire, contribuable, etc.) à contester l’exactitude, la présence ou l’absence d’une inscription au rôle d’évaluation foncière relative à un immeuble peut déposer une demande de révision administrative. 

Une personne tenue de payer une taxe ou une compensation à la municipalité locale ou, selon le cas, au centre de service scolaire ou à la commission scolaire qui utilise le rôle d’évaluation foncière est réputée avoir un intérêt requis pour formuler une telle demande.

Situations donnant droit à une demande révision 

La Loi prévoit quatre situations qui donnent droit de demander une révision et fixe des délais pour chacune d’elles :

Dépôt d’un nouveau rôle d’évaluation

Le délai fixé pour déposer votre demande correspond à la plus tardive de ces échéances :

• avant le 1er mai qui suit l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation;
• 60 jours suivant l’expédition de l’avis d’évaluation

Les rôles de 2023-2025 reflètent la valeur des propriétés au 1er juillet 2021.

Modification du rôle effectuée par certificat, suivie de l’expédition d’un avis de modification

Le délai fixé pour déposer votre demande correspond à la plus tardive de ces échéances :

• avant le 1er mai qui suit l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation;
• 60 jours suivant l’expédition de l’avis de modification.

Bien que les nouveaux propriétaires reçoivent un avis de modification, celui-ci ne permet pas de demander une révision de la valeur de la propriété inscrite au rôle. Pour ce faire, il faut attendre le dépôt du rôle suivant, à moins d’être encore dans les délais prescrits lors du dépôt d’un nouveau rôle.

Avis de correction d’office adressé par l’évaluateur au propriétaire, pour l’informer d’une correction projetée

Le délai fixé pour déposer votre demande correspond à la plus tardive de ces échéances :

• avant le 1er mai qui suit l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation;
• 60 jours suivant l’expédition de l’avis de correction d’office.
   

Modification du rôle non effectuée par l’évaluateur, malgré un événement prévu par la loi qui aurait dû entraîner une telle modification

Le délai fixé pour déposer votre demande est le suivant :

• Avant la fin de l’exercice financier qui suit celui au cours duquel est survenu l’événement justifiant la modification.

Motifs de révisions

Votre demande doit exposer brièvement les motifs ou arguments invoqués à son appui, par exemple :

• les défectuosités de l’immeuble (bris, vices de construction, etc.)
• l’existence de nuisances (bruit, pollution, inondation, etc.)
• sa situation économique (pertes de loyers, dépenses élevées, ventes de propriétés comparables)

 
Avant de demander une révision du rôle d’évaluation foncière, nous vous recommandons de vérifier le prix de vente des immeubles comparables dans votre voisinage.

Le montant des taxes à payer ou la comparaison des valeurs inscrites au rôle (à ne pas confondre avec le prix de vente des immeubles comparables) ne sont pas considérés comme des motifs valables.

Non remboursables

Étapes à la suite du dépôt de la demande

Au terme du processus de révision, l’évaluateur fournit au demandeur une réponse écrite à l’intérieur des délais précisés ci-dessous. Une date limite figure également dans la section « Espace réservé à l’administration » sur la copie de la demande de révision transmise au demandeur. 

L’évaluateur peut proposer une ou des modifications qu’il apporterait au rôle, auquel cas le demandeur dispose de 30 jours suivant l’expédition de la réponse pour l’accepter. Il doit, s’il accepte, la retourner signée à l’endroit mentionné sur la proposition, soit par courriel ou par la poste afin que la ou les modifications soient effectives. L’évaluateur peut toutefois indiquer qu’il n’a aucune modification à proposer.

Le délai alloué à l’évaluateur pour formuler une réponse :

Dépôt d’un nouveau rôle d’évaluation

• Le 1er septembre suivant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation. Puisque cette échéance peut être reportée jusqu’au 1er avril suivant, il est préférable de s’informer auprès de l’organisme municipal responsable de l’évaluation pour s’assurer du délai applicable.

Tous les autres cas

À la plus tardive de ces échéances :

• 4 mois à compter du dépôt de la demande;
• le 1er septembre suivant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation.

En cas d’entente non conclue

Toute personne qui a fait une demande de révision et qui n’a pas conclu d’entente avec l’évaluateur peut exercer un recours devant la Section des affaires immobilières du Tribunal administratif du Québec. Celui-ci doit porter sur les mêmes objets que la demande de révision. Pour être valide, un tel recours doit être exercé :

• au moyen d’une requête écrite au Tribunal. Une copie de la demande de révision préalablement déposée peut alors être exigée;
• dans un délai de 60 jours à compter de la date d’expédition de la réponse de l’évaluateur ou, s’il n’a produit aucune réponse, dans un délai de 30 jours après la date limite dont il dispose pour formuler une réponse. (voir Étapes à la suite du dépôt de la demande)
   

Par ailleurs, dans les cas prévus par la Loi sur la fiscalité municipale, une modification résultant d’une entente conclue entre l’évaluateur et le demandeur peut être contestée devant le Tribunal administratif du Québec par d’autres personnes directement concernées par l’effet de la modification.

Définitions

Organisme municipal responsable de l’évaluation : municipalité régionale de comté ou municipalité locale à l’égard de laquelle une municipalité régionale de comté n’a pas compétence en matière d’évaluation qui a la responsabilité de concevoir et de maintenir à jour tout rôle d’évaluation de son ressort et d’en justifier le contenu.

Rôle d’évaluation foncière : document public qui regroupe des renseignements prescrits par la loi sur chacun des immeubles situés sur le territoire d’une municipalité.

Unité d’évaluation : plus grand ensemble possible d’immeubles qui : appartiennent à un même propriétaire ou à un même groupe de propriétaires par indivis; sont contigus ou le seraient s’ils n’étaient pas séparés par un cours d’eau, une voie de communication ou un réseau d’utilité publique; sont utilisés à une même fin prédominante; et qui ne peuvent normalement et à court terme être cédés que globalement et non par parties.

Valeur réelle : valeur d’échange d’une unité d’évaluation sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d’une vente de gré à gré dans les conditions suivantes :

1. le vendeur et l’acheteur désirent respectivement vendre et acheter l’unité d’évaluation, mais n’y sont pas obligés; 
2. le vendeur et l’acheteur sont raisonnablement informés de l’état de l’unité d’évaluation, de l’utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier.